[재테크 이슈] '이사철 분쟁의 씨앗' 원상복구의무 A to Z

■ 라이브머니 '재테크 이슈' - 민병덕 부동산전문변호사

전세난이 심화되고 가을철 이사 수요까지 맞물리면서 전세 계약과 관련된 분쟁이 굉장히 많다. 세입자와 임대인간에 전세계약이 종료된 시점에서 원상복구와 관련된 고민이 많을 것이다. 부동산 법률과 관련해 어떤 사례와 해결 방안이 있는지 판례를 들어서 얘기를 나눠보겠다.

◇ 상가 임차인, 원상복구 범위 어디까지?

기존 상가를 인수한 뒤 계약만료가 됐을 때 우선, 임대차 계약서를 꼼꼼히 봐야한다. 상가건물 임대차 계약의 특약을 보면 원상복구한다고 나온다. 그때 원상복구의 범위에 대해 나오는지를 먼저 봐야한다. 대체로는 '원상복구의무를 진다'라고만 나와있는 경우가 많다. 기본적 판례상으로는 자신이 추가 설치한 부분만 원상복구할 의무를 진다고 되어있다. 그러려면 들어갈 때 사진을 찍어둬서 자신이 설치한 부분을 증명할 수 있도록 하는 것이 좋다.

예를 들어, 전임차인이 화덕피자집을 운영하면서 설치한 화덕을 철거하지 않고 다음 임차인이 피자집을 인수하여 화덕을 사용하고 있는 경우, 임대인이 특약으로 전임차인이 설치한 화덕까지 원상복구 해야한다고 명시를 했다면 이전 임차인이 설치한 부분까지 원상복구 해야한다. 별도의 특약이 없다면, 새로 설치한 것만 적용된다.

◇ 내 공사로 임대물의 가치가 상승한 경우, 비용 청구 가능?

유익비상환청구권을 행사할 수 있다. 즉, 임차인이 추가 및 설치한 시설 때문에 임대차목적물의 가치가 증가되었다면 임차인은 임대인에게 유익비의 상환을 청구할 수 있다. 적절히 협의를 봐서 해결하는 경우도 있지만 그렇지 못한 경우, 감가상각한 현존가치를 재판을 통해서 감정해 비용 판단을 한다.

◇ 상가가 아닌 아파트도 원상복구의무 있나?

고장·통상적 훼손·마모 등은 원상복구의무가 없다. 물건이 오래되면 감가상각이 되고 훼손이 되기 마련이다. 고의가 아닌 노후화된 경우에는 원상복구의무가 없다. 오히려 임차인이 사용할때 불편해 수리해서 사용할 경우 수리비를 집주인에게 청구할 수 있다. 예를들어, 태풍으로 문이 훼손됐다면 임대인이 수리해줘야 한다. 아파트에 박은 못 역시 원상복구 의무가 없다. 단, 에어컨 구멍 같이 구멍이 큰 경우 막아놓고 가야한다는 판례가 있다. 통상적인 사용의 경우는 원상회복 의무가 없지만 그 범위를 넘어선 부분일 때는 원상복구의무가 있다.

◇ 임대차 분쟁을 예방하기 위해 주의할 점은?

사전 협의를 통해 특약사항에 원상복구의 비용을 청구하지 않기로 명시하면, 본문계약과 특약이 상충할 경우 특약이 우선하므로 원상복구 의무에서 자유로울 수 있다. 임차인은 반드시 임차물을 인도받을 시 상태를 사진촬영 등의 방법으로 증거를 남기고 임대인과의 상호 협의를 통해 원만하게 해결해야 한다.

 

 

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아... 근데 무플이면.. 슬플거 같아요..

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