귄리금 '3종세트' 알면 창업도 두렵지 않다

[머니투데이 이정흔기자][천차만별 권리금, 초보 창업자 가이드]

"점포를 구하려고 합니다. 권리금이 천차만별인데 어느 정도가 적당한지 알 수 있습니까?"

소상공인지원센터와 같이 창업자를 지원해주는 곳에 가면 자주 들을 수 있는 질문 중 하나다.

창업에 있어 가게 입지 선정이 중요한 것은 두말 하면 잔소리. 그러나 아무리 좋은 자리라 하더라도 '권리금' 때문에 발목 잡히는 경우가 종종 있다. 한블록만 벗어나도 금액차이가 꽤 나는데, 비싼 권리금을 지불하고서라도 메인 상권에 들어가야 하는 건지, 또는 권리금을 얼마나 부담하는 것이 적당한지 초보 창업자들은 답답하기만 하다.

◇부동산중개소 3군데 이상 다녀볼 것

= 권리금이란 점포를 임대할 때 그 부동산이 갖는 특수한 장소적 이익의 가치를 임차인으로부터 임대인에게 지급되는 금액을 말한다. 쉽게 말해 이미 가게를 운영하며 그동안 닦아 놓은 '손님'이나 '자리'에 대한 가치를 인정해 주는 것이다.

그런데 문제는 이 '가치'라는 것이 쉽게 계산할 수 있는 것이 아닌데다가 권리금 자체가 민법에 명문규정을 두고 있지 않고 관습상 행해지는 것이어서 협상하기 나름이라는 것이다.

우선 권리금은 크게 ▲점포가 위치한 지역에 따라 정해지는 '바닥권리금' ▲같은 업종으로 점포를 임대할 경우 기존 점포의 시설을 재이용할 수 있는 데 따른 '시설권리금' ▲점포를 운영하면서 얻을 수 있는 영업적인 이익에 대한 '영업권리금' 등 세 종류로 나뉜다.

박원휴 체인정보사 대표는 "창업자는 기본적으로 '바닥+시설+영업 권리금'에 대한 이해를 하고 있어야 부당하게 요구되는 권리금을 알아챌 수 있다"고 설명했다.

만약 창업자가 신축건물에 들어간다 해도 입지 조건에 따라 바닥권리금을 내야 하는 경우는 많지만, 영업권리금은 지불하지 않는 것이 맞다. 만약 기존의 점포와 다른 업종으로 창업할 경우엔 기존 점포의 시설을 많이 이용하지 못하는 상황에서 시설권리금을 요구 받는다면 이는 잘못된 것이다.

이충일 한국창업연합 팀장은 "주변 부동산중개소를 적어도 세군데 이상 다녀보면 시세가 어느 정도 파악된다"며 "가장 먼저 이 지역의 바닥권리금이 얼마인지, 또 영업권리금은 어느 정도에서 거래되는지를 알아둬야 한다"고 강조했다.

◇카드 매출 등 '1년치 수익' 확인

= 이 중에서도 가장 천차만별인 것이 영업권리금이다. 박원휴 대표는 "기본적으로 영업권리금은 1년치 수익을 기준으로 판단하는 경우가 많다"며 "만약 점포를 운영하면서 얻을 수 있는 1년치 수익보다 권리금이 많다면 한번 더 고려해 볼 필요가 있다"고 지적한다.

문제는 창업자 입장에서는 기존 점포 주인의 말에 의존할 수밖에 없다는 것이다. 이충일 팀장은 손쉽게 이를 따져 볼 수 있는 방법으로 "기존 점포 주인에게 요청해서 카드 매출을 살펴 볼 것"을 권한다.

요즘에는 대부분 카드로 계산하기 때문에 카드 매출 상황만 보더라도 대략적인 1년치 수익을 따져 볼 수 있다는 설명이다. 이 팀장은 "최근에는 주문과 계산을 돕는 컴퓨터 프로그램을 사용하는 업체들도 많기 때문에, 이를 통해서 1년 매출을 확인해 보는 것도 정확하다"고 귀띔했다.

가끔 권리금이 없거나 눈에 띄게 낮은 경우도 있을 수 있다. 그러나 박원휴 대표는 "같은 지역이라 하더라도 상권에 따라 권리금은 상당히 차이가 크다. 권리금이 낮은 데는 그만한 이유가 있다"며 "월세나 보증금이 터무니없이 높거나, 상권이 좋지 않아 영업이 잘 되지 않는 경우가 많다. 충분히 의심해 볼 필요가 있다"고 꼬집는다.

이충일 팀장은 "메인 상권에서 한블록만 떨어져도 권리금이 상당히 낮아지니 창업자 입장에서는 솔깃할 수밖에 없다"며 "그러나 권리금이 낮다는 것은 그만큼 장사가 어렵다는 것을 뜻할 수 있음을 명심해야 한다. 마찬가지로 카드 매출 등을 통해 기존 점포의 1년간 수익을 확인해 본 뒤 최종 결정을 내리는 것이 도움이 될 것"이라고 조언했다.