1% 초저금리 수익공유형 모기지 출시

최근 1%대의 초저금리로 주택을 구입할 수 있는 대출이 나왔다고 합니다. 

'수익 공유형 모기지'

자세히 알아보도록 하죠!

소득수준과 상관없이, 

누구나 최대 집값의 최대 70%까지

1%의 초저금리로 대출을 받을수 고마운 대출상품입니다.

이 대출의 성격은 쉽게 말하면

집 살때 1%로 싸게 대출해줄께!

7년 동안!!!!

그리고 7년후에 나중에 집값이 오르면 

은행과 상승분을 적절하게 나눠 갖자. 

성격의 대출상품입니다. 

중요한 포인트는 1%의 초저금리는

7년동안이라는 것입니다!

기존에도 주택기금을 이용한 정책대출 

상품'공유형 모기지'가 있었는데 

기존, 공유형 모기지를 1년 반동안 운영해보니, 여러가지 민원들이 발생했었습니다.

예를 들면, 대출심사가 까다롭고, 5년이상 무주택자, 부부합산 연소득이 6천만원이하

수도권, 광역시에만 국한되었고,

공적자원을 사용하는것이니, 

소득제한이 있었습니다. 

이런 여러 민원과 시행착오를 거듭하여 

이번 '수익공유형 은행 모기지'가 탄생되었습니다. 

연소득이 아무리 많아도 싸게 빌려주니

저소득층, 중산층, 고소득자에게도 

좋은 선택의 기회가 생긴것이죠.

기존 공유형 모기지처럼 주택기금을 

이용한 상품이 아닌, 은행의 자금을 이용한다는 점에서 크게 의미가 있습니다. 

주택금융사의 의미있는 큰 사건입니다.

시중 은행에서 이런 

혁신적인 상품이 나온것이죠.

자세히 한번 알아보도록 하죠.

우선 선착순으로 진행한다고 하니, 

서두르셔야 합니다. 

누구나 신청은 가능하지만, 모두가 선정

되진 않아요.

내가 구입할 집이 몇동 몇호입니다.를

은행에 제출해 은행에선 매입적격성을

심사합니다. 

국토부에서는 일단 시범적으로 3천가구를

한정해 시행한다고 해요.

여러가지 문제점을 파악하고, 보완한 후에

본 사업으로 확대할 계획이라합니다. 

이 3천가구는 범위가 조금 넓어졌습니다.

서울.경기등 수도권과 광역시, 세종시,

인구50만명인 창원.청주,전주,천안,김해,포항 등이 해당됩니다. 

가장 중요한 금리는 

변동금리형 상품입니다

주택담보대출금리를 비교하자면 파격적으로 낮은 금리상품입니다. 

코픽스 금리-1%로 정해집니다

현재 수준의 금리로 예상하자면, 초기엔

1%안팎으로 출시예정 이라고 합니다. 

1% 초저금리 대출인셈이죠.

다만 이 초저금리는 전체 대출기간인 

20년, 30년중 최초 7년에 대해선만 

적용됩니다.

7년이 지난후, 감정평가를 통해 

상승분을 정산합니다. 

처음 주택매입가격에서 대출 평균잔액이 차지하는 비율만큼의 이익을 

은행이 가져가게 됩니다.

감정평가를 할때 논란이 많을 것으로 예상되는데, 보통은 KB시세나, 한국감정원에서 의 평가를 기준으로 합니다. 

반드시, 알아야 할 것은 바로, 공유형 대출입니다

나중에, 오른만큼의 집값을 은행과 나눠야 한다는 것입니다. 

무리하지 않아야 하는게 포인트입니다. 

왜냐하면, 8년째부터는 시중의 일반

주택담보대출로 전환되기 때문이죠.

무리한 대출로 내 인생을 평생 빚쟁이로

발목잡히는 일은 없어야겠죠?

반대로 집값이 떨어진다면, 그냥 그대로

일반 대출로 전환될 뿐이죠. 

이제부터 대출의 대한 부담이 크게 생기실수 있으실거에요. 

왜냐하면 변동금리상품이잖아요.

현제 시점은 금리하락기 입니다. 

7년후 금리상승기가 오리라 예상가능하죠. 

본인의 소득 수준을 잘 파악하셔서 

규모있는 대출의 비율이 필요합니다. 

 따라서, 당연히 기존 대출과 같이 DTI,LTV 적용은 똑같습니다. 

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*DTI= 총부채 상환비율 

연간 총소득에서 대출받은 원리금 상환액이 차지하는 비율.

*LTV= 주택담보 대출비율

소유한 부동산을 금융기관에 담보로잡고 담보대출할 경우 대출규모를 제한하는제도

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또한 기존에 1주택이 있으신 분들도 

이용 가능 하신데요.

기존 주택을 일정기간 안에 처분하는 

조건으로 이 대출을 받을수 있어요.

다만, 새로 대출받아 사려는 주택은 

공시가격이 9억이하, 전용면적102㎡이하의

기준이 생기긴 합니다. 

기존에 대출을 끼고 아파트를 살고 있는 

사람이 이 수익 공유형 모기지론을 받아

1%금리로 갈아타자' 생각하시는 분들 많으시죠??

결론은 안됩니다. 

대환하시는, 일명 대출을 싼 금리로 

갈아타는 용도로는 불가합니다. 

오직, 새로 거주,구입하시는 용도만입니다

새로 구입해 놓은 주택에서 여러 사정때문에 이사를 가야하는 경우, 

세를 놓고 가셔도 무방하다고 하네요. 

입지가 좋은 지역을 잘 선정해 싼 금리로 대출받아 주택을 구입후 7년뒤 상승분으로수익을 올린다면 금상첨화이긴 하겠네요.

악의적으로 이용가능한 구멍이란 생각도 듭니다.

오늘 알아본 수익공유형 모기지론

궁금증 많이 해결 되셨나요?

과연, 7년후 은행에서 조삼모사의 미끼를

잘 던져 후 많은 채무자들을 확보할 것인지

아니면, 정말 주택가격이 상승해 

너좋고 나좋은, 긍정적인 결과를 낳을지 지켜봐야겠네요.

족쇄가 아닌 발판으로 이용하시길!!!

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 1%대 초저금리 수익공유형 모기지(주택담보대출) 출시가 잠정 연기됐다. 최근 신규 분양시장이 호조세를 보이는 등 부동산 경기가 활황세를 나타내면서 부동산경기 침체기에 적합한 수익공유형 모기지의 필요성이 크게 줄어든 탓이다.

특히 가계부채가 폭증하고 있는 상황에서 변동금리 주택담보대출의 추가 출시를 금융위원회 등이 꺼리고 있는 영향도 크다. 올해 대거 늘어난 가계 빚이 이후 가계 경제의 부메랑으로 돌아올수 있어서다.

결국 이 상품 출시를 계획했던 국토교통부만 체면을 구기게 됐다. 금융위원회가 내놓은 연 2%대의 안심전환대출이 선풍적인 인기를 끌면서 정책 엇박자 우려 등이 제기돼 한 차례 연기된데다 사실상 출시를 포기해야 해서다. 일각에서는 시장 상황을 예견하지 못하고 섣불리 정책을 내놓은 것 아니냐는 비판마저 제기되고 있다.

국토교통부는 상반기로 예정됐던 수익공유형 은행대출 시범사업을 잠정적으로 연기한다고 16일 밝혔다.

우리은행이 판매 대행을 맡은 이 상품은 집이 없거나 한 채만 있는 사람이 저금리 대출상품을 이용해 주택을 구입한 뒤 7년이 지나 집값이 오르면 시세차익을 은행과 나누는 방식이다. 집값이 떨어지면 정산의무가 없다.

대출 대상 주택도 9억원, 전용면적 102㎡ 이하 아파트로 기존 공유형 모기지(6억 원·전용 84㎡ 이하)에 비해 선택의 폭이 넓다. 대출금리는 은행 수신금리가 가중평균된 코픽스(은행 자금조달비용지수) 보다 0.6~0.7% 포인트 낮은 연 1%대다.

당초 이 상품은 전세난의 진원지인 고가 전세수요의 매매전환을 통한 전세난의 완화와 실수요자의 자가구매 촉진을 통한 주택시장 정상화를 위한 목적으로 지난 1월 발표됐다.

하지만 주택·금융시장의 환경변화로 시범사업 시행에 대한 재검토가 불가피해짐에 따라 국토부가 관계기관과 전문가 등의 의견수렴을 거쳐 잠정 연기를 결정하게 됐다.

실제 최근 주택시장은 조기회복과 전세수요의 매매전환으로 매매 거래량이 증가하는 등 본격 회복세에 진입했다. 지난달 전국 주택 거래량은 11만 건에 육박하면서 3월과 4월에 이어 5월 거래량으로 역대 최고치를 기록했다.

국토교통부 © News1

김홍목 주택기금과장은 "시장 회복(상승)기에 수요가 감소하는 공유형 모기지의 특성상 정책 효과가 감소했다"며 "주택시장 정상화를 위한 촉매제여서 시급성이나 당위성 등 상품 도입 목적도 반감됐다"고 말했다.

이와 함께 올해 들어 두 차례에 걸친 한국은행의 기준금리 인하로 시중금리가 전반적으로 인하되는 등 금융시장의 여건변화로 초저금리 상품이라는 매력도 희석됐다.

무엇보다 가계부채가 은행권의 주택담보대출을 중심으로 급증세를 보이는게 사회 문제로 대두됨에 따라 대출 증가세를 가속화할 수 있는 수익공유형 은행대출 출시의 부작용을 우려하는 지적도 다수 있었다.

1분기별 가계대출 증가액을 살펴보면 Δ2012년 1조5000억 원 Δ2013년 3조1000억 원 Δ2014년 4조8000억 원 Δ2015년 11조1000억 원에 이른다. 여기에 안심전환대출이 26조원 어치나 팔리며 공전의 히트를 친 것도 국토부로서는 부담이었다.

기재부·국토부·금융위·통계청·한은·금감원 등으로 구성된 가계부채 TF에서는 가계부채가 증가하는 상황에서 관련 부처가 공조해 가계대출을 면밀히 관리할 필요성이 있다고 의견을 모았다. 가계부채 TF 관계자는 "지금 시장이 달아오르고 있고 가계부채가 급증하고 있어 1%대 초저금리 상품의 출시가 적절한지에 대해 그동안 심도 있는 논의를 해왔다"고 말했다.

대다수 전문가들도 분양시장 수요 증가 및 기존주택 거래량 증가 등을 고려할 때 수익공유형 모기지 출시 일정을 연기할 필요성을 제기하고 향후 시장환경이 변할 때 검토할 것을 권장했다.

함영진 부동산114리서치센터장은 "부동산 경기 침체기에 '군불 때기용'으로 적합한 상품인데 주택 거래가 살아나고 있어 당장 상품을 내놓을 필요성이 줄어든 것"이라며 "가계부채 총량에 대한 우려가 여전해 향후 가계 상환 부담이 커질 수밖에 없다"고 밝혔다.

이에 대해 김홍목 주택기금과장은 "3000가구 시범사업이긴 하지만 상품 출시를 기다려 온 수요자들을 위해 우리은행에서 대체상품 상담을 받을 수 있도록 하겠다"며 "향후 주택시장이 침체기로 빠지거나 미국의 금리인상으로 금융시장의 급격한 변화가 있을 경우 변동폭을 줄이는 등 상품 구조를 변경해 수익공유형 은행 대출을 출시할 수 있다"고 설명했다.

 

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공유형모기지, 수익공유형모기지 조건, 손익공유형모기지 조건 안내

 

전월세보다 저렴한 내집마련이 가능한 공유형 모기지란 2014년 12월까지 15,000호까지 확대하기로 한 정부정책인데요.초저금리로 주거비 부담을 줄이고 수익과 손실을 국토교통부와 나누는 새로운 개념의 정책입니다. 먼저 수익 공유형 모기지란 집값의 최대 70% 지원되고 1.5%의 초저금리로 주택가격이 상승할 경우 주택을 매각할 경우 생기는 차익은 주택기금과 공유하는 상품입니다. 다음으로 손익 공유형 모기지란 집값의 40%까지 1~2%의 초저금리로 지원하고 주택기금이 집의 지분을 공유하는 상품으로 수익뿐 아니라 리스크도 함께 분담하는 상품입니다.

 

 

 

 

■ 수익공유형모기지

 

 

 

* 대상: 생애 최초(배우자 및 세대원포함)로 주택을 구입하고자 하는 자로서 다음 요건을 모두 충족하는 경우여야

 

- 신청일 현재 세대원이 있는 만 19세 이상 세대주 (만 30세 이상이라면 단독세대주도 가능함) 및 세대주로 인정되는 자로서 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택이신 분

 
- 부부합산 연간 총소득(상여금 및 수당 포함)이 최근년도 또는 최근 1년간 7,000만원 이하인 사람 (부부합산 총소득이란 차주 및 배우자(결혼예정자 포함)의 근로소득(상여금 및 수당 포함) 및 사업소득을 말합니다)

 

* 금리: 연 1,5% (고정)

 

* 한도: 주택가격 (한국감정원 조사가격)의 최대 70% (호당 2억원 이내 유효담보가액 범위 내) / 구입자(부부합산) 연소득 4.5배 이내 (무소득자 및 1,800만원 이하 소득자는8,000만원 한도)

 

* 대상주택: 주거 전용면적 85㎡ 이하 아파트(보존등기 후 매매로 취득하는 아파트)로 주택가격 6억원 이하이고 기존주택과 준공 후 신규 미분양된 아파트 단, 수도권(서울,경기,인천) 및 지방 5대 광역시(부산, 대구, 광주, 대전, 울산)에 한정 / 소유권 이전등기 접수일 이전에 신청

 

* 상환기간: 20년 원리금균등분할상환

 

* 준비서류:

 

공통필수서류

- 주민등록등본(1개월 이내 발급된 서류만 인정)
- 재산세 과세(미과세) 증명원
- 소득입증서류(본인 및 배우자)

- 근로자 : 근로소득원천징수영수증 또는 월급여명세표
- 사업소득자 : 소득금액증명원(과세표준확정신고 및 납부계산서) 또는
                   사업소득원천징수영수증 (연말정산용)
- 무소득자 : 신고사실없음 "사실증명원"(세무서발행)

- 재직관련서류(본인 및 배우자)

- 근로소득자 : 사업자등록증명원이 첨부된 재직증명서 또는 직장건강보험증
                   (건강보험자격 득실 확인서)
- 사업소득자 : 사업자등록증명원
- 사업자등록증이 없는 사업소득자 : 경력증명서 또는 위촉증명서등
- 무소득자 : 건강보험증(건강보험자격 득실 확인서)

- 매수 예정 아파트 부동산 등기사항전부증명서(구. 등기부등본)
- 본인확인서류(주민등록증, 운전면허증등)

 

기타필수서류

- 신혼가구인(혼인일로부터 5년이내) 경우 혼인관계증명서 또는 결혼예정인 경우 예식장계약서(또는 청첩장)
- 장애인가구인 경우 장애인증명서 또는 국가유공자인 경우 국가유공자확인원(보훈처발급)  대출신청인, 배우자, 직계존비속 중 해당자

- 다문화가구인 경우 가족관계증명서 또는 기본증명서(귀화자인 경우)
- 매매계약서 원본(심사승인 후 대출약정 시에 제출, 대출 심사단계 제출대상 아님)
- 부채증명서 또는 금융거래확인서
- 타행 청약가입자 : 청약통장(최근 불입내역 표시) 또는 거래명세서(직인날인)

 

신청: 우리은행 단독취급

 

■ 손익공유형모기지

 

 

 

* 대상: 생애 최초(배우자 및 세대원포함)로 주택을 구입하고자 하는 자로서 다음 요건을 모두 충족하는 경우여야

 

- 신청일 현재 세대원이 있는 만 19세 이상 세대주 (만 30세 이상이라면 단독세대주도 가능함) 및 세대주로 인정되는 자로서 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택이신 분

 
- 부부합산 연간 총소득(상여금 및 수당 포함)이 최근년도 또는 최근 1년간 7,000만원 이하인 사람 (부부합산 총소득이란 차주 및 배우자(결혼예정자 포함)의 근로소득(상여금 및 수당 포함) 및 사업소득을 말합니다)

 

* 금리: 최초 5년간 연 1% 그후 2% (고정)

 

* 한도: 주택가격 (한국감정원 조사가격)의 최대 40% (호당 2억원 이내 유효담보가액 범위 내) / 금융기관 모기지 포함 LTV 70% 이내(연소득 4.5배 이내, 무소득자 및 1,800만원 이하 소득자는 8,000만원 한도)

 

* 대상주택: 주거 전용면적 85㎡ 이하 아파트(보존등기 후 매매로 취득하는 아파트)로 주택가격 6억원 이하이고 기존주택과 준공 후 신규 미분양된 아파트 단, 수도권(서울,경기,인천) 및 지방 5대 광역시(부산, 대구, 광주, 대전, 울산)에 한정 / 소유권 이전등기 접수일 이전에 신청

 

* 상환기간: 20년 만기일시상환

 

* 준비서류:

 

공통필수서류

 

- 주민등록등본(1개월 이내 발급된 서류만 인정)
- 재산세 과세(미과세) 증명원
- 소득입증서류(본인 및 배우자)

- 근로자 : 근로소득원천징수영수증 또는 월급여명세표
- 사업소득자 : 소득금액증명원(과세표준확정신고 및 납부계산서) 또는
                   사업소득원천징수영수증 (연말정산용)
- 무소득자 : 신고사실없음 "사실증명원"(세무서발행)

-  재직관련서류(본인 및 배우자)

- 근로소득자 : 사업자등록증명원이 첨부된 재직증명서 또는 직장건강보험증
                   (건강보험자격 득실 확인서)
- 사업소득자 : 사업자등록증명원
- 사업자등록증이 없는 사업소득자 : 경력증명서 또는 위촉증명서등
- 무소득자 : 건강보험증(건강보험자격 득실 확인서)

- 매수 예정 아파트 부동산 등기사항전부증명서(구. 등기부등본)
- 본인확인서류(주민등록증, 운전면허증등)

 

기타필수서류
- 신혼가구인(혼인일로부터 5년이내) 경우 혼인관계증명서 또는 결혼예정인 경우 예식장계약서(또는 청첩장)
- 장애인가구인 경우 장애인증명서 또는 국가유공자인 경우 국가유공자확인원(보훈처발급)  대출신청인, 배우자, 직계존비속 중 해당자

- 다문화가구인 경우 가족관계증명서 또는 기본증명서(귀화자인 경우)
- 매매계약서 원본(심사승인 후 대출약정 시에 제출, 대출 심사단계 제출대상 아님)
- 부채증명서 또는 금융거래확인서
- 타행 청약가입자 : 청약통장(최근 불입내역 표시) 또는 거래명세서(직인날인)

 

신청: 우리은행 단독취급 / 공유형모기지 총 공급물량의 20% (약3천호) 로 제한됩니다.

 

 

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주택담보대출 1%수익공유형보기지론 알아보기

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주택담보대출 수익공유형 모기지론

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상품 : 1%대  금리의 수익공유형 모기지론

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은행: 우리은행

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대상 : 소득수준에 관계없이 무주택자 또는 1주택자

(1주택자는 1년안에 기존주택을 처분)

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해당지역: 서울 포함한 수도권 및 지방광역시,

인구 50만명 이상의 지방도시

​

해당주택: 전용면적 102㎡ 범위에 속한 9억이하 아파트

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내용: 집값의 최대 70%를 20~30년의 대출기간중 7년간

코픽스(COFIX)보다 연 1%포인트 낮은금리

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(7년후 코픽스와 연동되 주택담보대출금리와 비슷한 수준으로 전환)

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1%수익공유형모기지

주택담보대출​

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알아두어야 할 핵심사항

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금리

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1% 고정금리가 아닙니다.

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(코픽스 -1%인 변동금리, 향후 코픽스가 3%가 되면 이상품의 금리는 2%가 됨)

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시중금리가 보통 코픽스 +1% 정도 이기 때문에 금리마진 차이가  통상 2%정도

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수익공유형모기지론

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중도상환

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3년이내 50%까지 부분중도상환 가능

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이경우 3년간의 금리마진을 모두 부담해야됨

(3년이후에는 전액상환만 가능)

​

3~5년 사이에 전액 상환 할 경우 금리마진의 절반을 부담하고

시세차익을 정산함

​

5~7년 사이에 전액 상환 할 경우 시세 차익만 전산함

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​주택담보대출 수익공유형모기지론

​어떤경우에 이용하면 유리할까?

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향후 주택가격이 크게 오르지 않을 것을 예상하는

주택을 살 여력이 있는 전세주요자가 이용하면 유리 할 듯하네요~~^^

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​전략포인트

​주택담보대출 1%수익공유형모기지론

​

1.거치기간을 길게 둔다 ( 최대5년)

​

2. 3년안에 크게 오르면 전액 상환하고 금리마진을 부담한다

(결국 일반 주택담보대출과 같아짐)

​

3. 3년동안 집값이 떨어지지 않거나 보합이고

앞으로도 오르지 않을 것 같다면 그냥 유지

(7년까지 그렇게 된다면 금리마진은 이익)

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주택담보대출 수익공유형모기지론​

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심사기준 10개 항목​

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​우리은행의  저금리 수익공유형 모기지의 ​

​

1. 시세 대비 집값의 비율   

  

2. 단지 규모

​

3.해당 지역의 인구 증가율

​

4. 거래량

​

5. 아파트 경과 연수

​

6. 소득수준

​

7. 총 부채상환비율 

​

8. 담보인정비율

​

9. 본인 거주 여부

​

10. 감정원 현장 실사

​

종합적으로 평가해 3000명 선발할 예정이라고 합니다

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​

​주택담보대출 1%대 수익공유형모기지론

​

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시세대비 집값 비율은 낮고

단지 규모는 코고 , 인구 증가율은 높은 지역

주택 거래강은 많고 경과 연수는 낮을수록

유리 하다는 관측입니다

신청자 부문에서는 소득수준은 높고

DTI와 LTV는 낮으며 본인이

그 주택에서 살면 높은 점수를 받을 수 있습니다.

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주택담보대출 1%대 수익공유형모기지론

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주의사항

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주택담보대출 금리와 비교해보고

수익공유형모기지는 7년후 시세차익을

은행과 공유해야 할 뿐 아니라

금리도 높아지기 때문에

연 1%대의 금리만 보고 무턱대고

대출하는 것은 경계해야하며

​

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기준금리 인하의 영향으로

현재 시중은행 상품도 최저 2%중후반으로

대출이 가능하기 때문에

대출시 여러 은행을 방문하거나

금리비교 사이트를 이용하여

은행별 조건을 확인하고

선택하는 것이 좋을 것 같군요~~^^

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​-수익공유형 모기지 상품-

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주택기금 공유형 & 은행대출 수익공유형 모기지 비교

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​

주택담보대출 수익공유형모기지론

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​내집 마련의 좋은 기회 인듯합니다

꼼꼼히 따져보시고

좋은 선택 하시면 좋겠습니다

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1% 초저금리 수익공유형 모기지, 내집 마련 사다리 될까?

이르면 3~4월 중 연 1%대 초저금리 주택담보대출이 나온다. 

시중금리보다 싸게 돈을 빌려 집을 사고 7년 후 집값 상승분을 은행과 나누는 ‘수익 공유형 모기지’가 그 주인공이다. 우리은행에서 시범적으로 출시하며 금융기관에서 차주의 집값 변동에 따른 수익과 위험을 공유하는 최초의 대출이다. 

돈 많은 사람이나 돈 적은 사람들도 다 이용할 수 있기 때문에 많은 내집마련 수요자들의 관심을 끌어모을 것으로 예상된다. 정부는 사회초년생, 신혼부부 등이 전월세보다 저렴한 비용으로 내 집 마련을 할 수 있도록 지원하기 위해 이 같은 ‘수익 공유형 모기지’를 도입했다. 

집을 사자니 집값이 떨어질까 걱정되고, 안 사자니 전월세 거주에 따른 주거불안과 집값이 오르면 어쩌나 걱정되는 상황에서, 무주택자들이 선택할 수 있는 일종의 틈새상품인 셈이다. 정부는 은행 수익공유형 모기지 상품의 조건을 기존 공유형 모기지에 비해 크게 완화했다.

 

 

 

 

수익공유형 모기지는 소득제한 없이 무주택이면 누구나 이용할 수 있다. 다주택자는 수익공유 모기지 대출을 받을 수 없지만 1주택자는 1년 안에 기존 주택을 처분하는 조건으로 대출이 가능하다.

총부채상환비율(DTI)•담보인정비율(LTV) 제한은 일반 주택담보대출과 마찬가지로 적용받는다. 서울•수도권의 DTI는 60%, LTV는 70%다. 지방은 은행이 자율적으로 적용한다. 소득이 충분하다면 집값의 70%까지 대출받을 수 있다.

대출 대상 주택의 조건도 완화됐다. 기존에는 담보평가 6억 원, 전용면적 85㎡ 이하만 가능했지만, 이번에는 공시가격 9억 원 이하, 전용면적 102㎡까지 가능하다. 

공시가격 9억 원 이하는 시세로 따지면 12억 원 이하 정도 된다. 서울에서 12억 원 이하 아파트는 전체의 80% 정도인 103만 4,294가구로 추산된다.

특히, 파격적인 금리 조건을 내걸었다. 수익공유형 모기지는 대출기간(20~30년) 중 첫 7년간 연 1%대 금리에 빌려준다. 8년째부터는 시중 주택담보대출 금리수준으로 대출금리가 전환된다. 

7년 동안 주택담보대출 기준금리인 코픽스(자금조달비용지수)보다 1% 포인트 낮은 금리로 대출해준다. 

다만 이자손실 부분을 대한주택보증 등을 통해 상쇄시켜야 하기 때문에 금리는 소폭 인상돼 출시될 수도 있다. 지난달 말 기준 코픽스 금리(2.1%)를 감안하면 1.1%의 초저금리로 주택 구입 자금을 마련할 수 있는 셈이다. 은행에서 1.1% 금리로 3억 원을 빌린다면 연 대출이자는 330만 원이다.

코픽스 금리와 연동되는 변동금리 상품이라 시장 금리가 오르면 대출 금리도 상승한다. 대출 실행 3년 안에 대출 원금의 50%까지 중도 상환해도 수수료를 물지 않는다.

최대 5년까지는 원금 상환 없이 이자만 내는 거치기간을 둘 수 있다. 이후에는 15~25년에 걸쳐 원리금을 균등분할 상환해야 한다. 대상 지역은 수도권, 광역시, 세종시, 인구 50만 이상 도시에 취급된다. 3,000가구 시범사업을 거쳐, 충분히 점검한 후 본 사업을 추진할 계획이며 연간 공급물량을 확정할 예정이다 

시범사업 3,000가구는 수요가 많을 경우 선착순으로 신청을 접수하고, 신청순으로 적격 심사를 진행해 최소 기준만 충족하면 대상자로 선정할 예정이다. 

신청을 할 때는 어느 아파트를 살지 사전에 선정하고, 예상 매매가격을 확인해 인터넷 접수시 금액을 입력해야 한다. 사전에 매매계약을 체결한 사람도 소유권이전등기를 하지 않았다면 신청할 수 있다. 국토부 관계자는 “내집 마련을 하려는 중산층에게 상당한 인기가 있을 것으로 기대한다”고 말했다. 그런데 수요자 입장에서는 이런 혜택을 누리기에 앞서 꼼꼼히 따져봐야 할 것들이 여럿 있다. 

먼저, 대출 7년 뒤 중간정산을 통해 집값 상승분을 은행과 나눠야 한다는 조항이 대표적이다. 

은행이 일단 싼 이자를 주는 대신 나중에 집값에서 이자를 한꺼번에 떼어가는 구조이기 때문이다. 이에 비해 집값이 떨어졌을 때의 손실은 나누지 않는다. 집값 하락분은 전부 집주인의 몫이다.

중간정산은 한국감정원이 은행의 의뢰를 받아 주변시세를 감안해 정한 감정가격이 기준이 된다. 집을 팔건 계속 보유하건 상관없이 은행 몫을 떼어줘야 한다. 더구나 7년 이후부터는 일반 금리가 적용되기 때문에 금리가 배 가까이 오를 수 있다.

은행 몫은 집값 상승분 중 대출잔액이 원래 주택 구입가격에서 차지하는 비중(대출 평균 잔액)을 적용해 정한다. 

대출 평잔을 쉽게 설명하면 예금은행에서 1,000만 원을 무이자로 빌렸다고 가정하고 이 돈을 매달 100만 원씩 갚기로 한 경우 대출금이 얼마나 남았는지 그 잔액을 기장하는 통장 계좌에 첫 달에는 1,000만 원이, 둘째 달에는 900만 원이 각각 찍히게 된다.

매달 100만 원씩 잔고가 줄다가 열 달째가 되는 마지막 달에는 0원이 찍히면서 대출금 상환이 끝나게 된다. 이렇게 통장에 매달 기록된 대출 잔액의 평균이 바로 ‘대출평잔’이다.

만약 돈을 다 갚았다면 마지막 달에 계산한 대출평잔은 1,000만 원, 900만 원, 800만 원, … 200만 원, 100만 원, 0원 등 통장에 달마다 찍힌 대출 잔액의 총 합계인 5,500만 원을 전체 상환기간인 10개월로 나눈 대출금의 55%인 550만 원(5,500만 원/10개월)이 된다.

예를 들어 2억 원에 산 집이 7년 뒤 1억 원 올랐을 때 대출금이 7,000만 원 남았다고 가정해보자. 이때 은행이 가져갈 돈은 3,500만 원이다. 주택 구입가격에서 대출잔액이 차지하는 비중(35%)을 집값 상승분 1억 원에 대입한 금액이다. 

집을 계속 보유할 생각인데 3,500만 원이 없다면 남은 대출금에 얹을 수 있다. 이렇게 되면 대출잔액이 7,000만 원에서 1억 500만 원으로 늘어나게 된다.

집값이 오르면 기존 주택담보대출에 비해 매력이 떨어진다는 단점도 있다. 기존 주택담보대출은 이자가 비싼 대신 시세 차익은 고스란히 집주인이 갖기 때문이다. 

우리은행이 수익 공유형 대출(금리 연 1.1%)과 일반 주택담보대출(금리 연 3.3%)를 비교한 시뮬레이션에 따르면 2억 5,000만 원 아파트가 연 2% 이상 오르면 수익 공유형보다 기존 대출을 받는 게 낫다. 

금리가 워낙 낮기 때문에 7년차까지는 기존의 전세 대출액이나 월세 비용보다 오히려 저렴하게 내 집 마련 자금을 빌릴 수 있다. 주거비용과 안정성을 고려하면 활용해 볼 필요가 충분하다. 

국토교통부 관계자는 “7년간 대출금리 1.1%를 적용할 경우 집값이 3% 이상 떨어지는 상황을 제외하면 공유형 모기지가 수요자들에게 유리한 것으로 분석됐다”고 말했다. 1억 7,000만 원을 연 1.1%로 대출받는다면 1년 이자가 187만 원에 불과하기 때문이다.

단, 집값이 떨어지면 주택 보유자가 손실을 보게 된다는 점을 명심해야 한다. 지금 당장은 전셋값 급등으로 집값이 오를 수 있지만 인구구조 변화, 고령화 등을 감안할 때 7년 후 집값이 지금보다 높을 것이란 보장이 없기 때문에 신중하게 이용 여부를 검토해야 한다.

실수요자 입장에선 가격이 오를 만한 아파트를 고르는 게 핵심이다. 서울 강남권에서는 재건축 아파트가 수혜 단지로 꼽힌다. 분양가 상한제가 적용돼 상대적으로 가격이 낮았던 신규 분양단지도 관심을 가져볼 만하다.

 출처:http://blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=my_hillstate&logNo=220269789410